전세사기 예방을 위한 공인중개사의 새로운 의무! 빚, 세금 체납, 최우선변제금까지 설명해야 한다?

전세사기가 끊이지 않는 가운데, 공인중개사의 역할이 더욱 중요해지고 있습니다. 앞으로 공인중개사는 전월세 매물을 중개할 때 집주인의 빚, 세금 체납, 최우선변제금 등의 정보를 임차인에게 반드시 설명해야 합니다. 이는 국토교통부가 최근 입법 예고한 '공인중개사법 시행규칙' 개정안에 따른 것입니다¹ 이번 글에서는 이 개정안이 무엇이고, 왜 필요한지, 어떤 영향을 미칠지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

공인중개사법 시행규칙 개정안이란?

이 개정안은 주택 임대차 계약을 할 때 임차인과 임대인이 받는 '중개대상물 확인·설명서' 서식을 개편하는 내용을 담고 있습니다. 입법 예고 등 절차를 거쳐 올해 안에 새로운 서식이 도입될 예정입니다.

 

지금까지 공인중개사는 등기사항증명서, 건축물대장 등을 임차인에게 제시하고, 설명한 뒤 서류에 체크 표시를 하게 돼 있었습니다. 하지만 올해 안에 이 체크 리스트에 ▲확정일자 부여 현황 ▲전입세대 확인서 ▲국세 체납증명서 ▲지방세 체납증명서가 추가될 예정입니다.

 

개정 주택임대차보호법에 따라 임대차 계약 때 임대인은 임차인에게 해당 주택의 선순위 보증금 등 임대차 정보와 납세 증명서를 반드시 제시해야 합니다. 공인중개사는 납세 정보 공개가 의무 사항이기에 임대인이 서류를 가져와 증빙해야 한다는 점을 임대인·임차인에게 설명해야 합니다.

 

전입세대 확인서와 확정일자 부여 현황은 선순위 임차인을 확인하기 위한 정보입니다. 이런 임대차 관련 정보를 공인중개사가 설명했다는 점을 확인한다는 임대인·임차인의 서명란도 새로 만들었습니다.

 

'중개대상물 확인·설명서' 개편에 따라 공인중개사는 해당 지역에서 최우선 변제금을 받을 수 있는 소액 임차인 기준이 무엇이며, 최우선 변제금은 얼마인지도 설명해야 합니다. 임차 주택 현장을 안내한 사람이 중개보조원인지, 개업공인중개사인지, 소속 공인중개사인지 확인하는 항목도 새로 추가됩니다.

 

 

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왜 이런 개정안이 필요한가?

이 개정안은 전세사기를 예방하고, 임차인의 권리를 보호하기 위한 것입니다. 전세사기는 임대인이 임차인에게 받은 보증금을 다른 목적으로 사용하거나, 임차인이 입주하기 전에 다른 사람에게 재중개하는 등의 행위를 말합니다. 이런 경우 임차인은 보증금을 돌려받기 어렵거나, 입주할 수 없는 상황에 처하게 됩니다.

 

전세사기는 임대인의 빚, 세금 체납, 최우선변제금 등의 정보를 임차인에게 숨기거나 거짓으로 말하는 경우에 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 임차인에게 받은 보증금을 은행에 예치하지 않고, 다른 빚을 갚거나 개인적인 용도로 사용하면, 임차인은 보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다. 또한, 임대인이 세금을 체납하거나, 최우선변제금을 받을 수 있는 소액 임차인이 있다면, 임차인은 임대차 계약이 해지되거나, 임대차권이 소멸될 수 있습니다.

 

이런 정보를 임차인이 미리 알 수 있도록 공인중개사가 설명해주면, 임차인은 전세사기에 당할 위험을 줄일 수 있습니다. 또한, 임차인은 보다 합리적인 임대차 계약을 체결할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 세금을 체납하고 있다면, 임차인은 보증금을 은행에 예치하도록 요구하거나, 임대차 계약을 하지 않을 수 있습니다. 또한, 임대인이 최우선변제금을 받을 수 있는 소액 임차인이 있다면, 임차인은 보증금을 줄이거나, 임대차권을 양도받거나, 다른 매물을 찾을 수 있습니다.

 

 

 

이 개정안이 미칠 영향은 무엇인가?

이 개정안은 임차인, 임대인, 공인중개사에게 모두 영향을 미칠 것입니다. 임차인은 전세사기에 당할 위험을 줄이고, 보다 안전하고 합리적인 임대차 계약을 할 수 있게 됩니다. 임대인은 임차인에게 자신의 재산 상태를 공개하고, 납세 의무를 이행하고, 최우선변제금을 적용받는 소액 임차인을 배려해야 합니다.

 

공인중개사는 임차인에게 더 많은 정보를 제공하고, 설명해야 합니다. 이를 위해 공인중개사는 임대인의 재산 상태를 확인하고, 납세 증명서를 받아야 합니다. 또한, 최우선변제금을 적용받는 소액 임차인이 있는지도 파악해야 합니다. 이런 과정은 공인중개사에게 더 많은 시간과 노력을 요구할 수 있습니다. 하지만, 이는 임차인의 권리를 보호하고, 전세사기를 예방하는 데 도움이 될 것입니다. 또한, 공인중개사는 임차인의 신뢰를 얻고, 중개 수수료를 정당하게 받을 수 있을 것입니다.

 

이 개정안은 임차인, 임대인, 공인중개사의 의무와 책임을 명확하게 규정하고, 임대차 시장의 투명성과 안전성을 높이는 데 기여할 것입니다. 이를 통해 전세사기를 줄이고, 임차인의 권리를 보호하고, 공인중개사의 역할을 강화할 수 있을 것입니다.