도심복합사업, 원주민들의 희망인가 악몽인가?

주택 공급 확대를 위해 정부가 도입한 도심공공주택복합사업(도심복합사업)이 원주민들에게 어떤 영향을 미치고 있는지 알아보았습니다. 도심복합사업은 공공이 시행을 맡아 각종 절차를 줄여 신속한 주택 공급을 가능케 하도록 지난 2021년 도입된 정책입니다. 하지만 이 정책은 원주민들의 입장에서 보면 오히려 불리한 측면이 많습니다. 왜 그런지, 그리고 어떻게 해결할 수 있는지 살펴보겠습니다.

 

 

 

[도심공공주택복합사업의 개요와 목적]

도심공공주택복합사업이란 역세권, 준공업지역 및 저층노후주택 대상으로 공공이 시행을 맡아 각종 절차를 줄여 신속한 주택 공급을 가능케 하도록 지난 2021년 도입된 특별법입니다. 이 사업의 목적은 낙후된 도심지역의 환경개선과 주거복지 향상을 위해 공공과 민간이 협력하여 재개발·재건축을 진행하고, 그 과정에서 공공주택을 많이 공급하여 주택 수요자들에게 저렴하고 안정적인 주거기회를 제공하는 것입니다. 이 사업은 정부의 3080+ 대도시권 주택공급방안의 핵심 사업으로, 2025년까지 약 13.6만호의 공공주택을 공급할 계획입니다.

 

 

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[도심복합사업의 문제점]

도심공공주택복합사업은 주택 공급 확대를 위한 획기적인 정책이지만, 그와 동시에 여러 가지 문제점도 발생하고 있습니다. 이러한 문제점은 다음과 같습니다.

 

- 분양가 역전 현상: 도심복합사업에서는 원주민들이 내야 할 우선 분양가가 일반 분양가보다 높아지는 역전 현상이 발생하고 있습니다. 이는 과도한 분양가 상한제 규제와 원자재 가격 인상으로 인한 공사비 증가분이 원주민들의 몫이 되기 때문입니다. 이로 인해 원주민들은 사업에 참여하는 것이 불리하다고 느끼고 있으며, 분양가 상한제 폐지를 요구하고 있습니다.

 

- 권리산정일 문제: 도심복합사업에서는 2021년 6월 29일을 권리산정기준일로 지정하고, 이후 집을 매수한 집주인은 무조건 현금청산되도록 하면서 후보지 지정 단계부터 거래를 막았습니다. 이로 인해 원주민들은 사정상 집을 팔아야 하는 상황에서도 매수자가 나타나지 않아 팔 수 없는 안타까운 상황에 놓였습니다. 일부 주민들은 이를 ‘재산권 침해’라고 반발하며 단체행동에 나서기도 했습니다. 원주민들은 권리산정일을 조정하거나, 후보지로 발표하기 전에 매수한 1주택자에게는 특별공급권을 부여하는 등 합리적인 개선안을 요구하고 있습니다.

 

- 사업비 인상 부담: 도심복합사업은 공공이 직접 시행을 맡는 사업 특성상 주민협의체 운영규정과 정비사업·시공자 선정 등 이후 절차에 대해 시행자와 주민이 합의점을 도출해야 합니다. 그러나 주민협의체 운영비용 등을 둘러싸고 주민과 공공 시행자의 의견이 엇갈리면서 사업이 지연되고 있습니다. 또한 사업비 인상으로 인해 원주민들의 부담이 커지면서 사업 참여 의욕이 낮아지고 있습니다. 원주민들은 사업비 인상 부담을 공공시행자와 공유하거나, 개발 이익도 함께 공유하는 등 공정한 분담 방안을 요구하고 있습니다.

 

 

 

[도심복합사업의 대안과 전망]

도심공공주택복합사업은 주택 부족 문제를 해결하기 위한 획기적인 정책이지만, 여러 가지 문제점으로 인해 주민들의 반발과 사업 지연이 발생하고 있습니다. 이에 정부는 도심복합사업을 개편하고 민간도심복합사업을 신설하는 방안을 추진하고 있습니다. 이러한 대안과 전망은 다음과 같습니다.

 

- 도심복합개발법 제정: 정부는 올해 말까지 「도심복합개발법」을 제정하여 민간에서도 도심복합사업을 추진할 수 있도록 할 계획입니다. 이 법은 도시재생과 도시개발을 융합한 새로운 개발 방식으로, 도심·부도심, 노후 역세권, 준공업지역을 성장 거점형과 주거 중심형으로 나누고, 각종 인센티브를 부여하며 토지주의 2/3가 동의하면 조합을 설립하지 않고 신탁이나 리츠 등 민간 전문기관에서 직접 사업을 추진하는 방식입니다. 또한 기존 후보지는 현재의 공공 방식을 그대로 유지하지만 동의율 30% 미만으로 주민들의 호응이 낮다면 후보지로 결정한 것을 철회 후 민간사업으로 전환하는 것을 적극 지원하기로 했습니다. 재산권 침해 논란을 해소하기 위해 후보지로 발표하기 전에 매수한 1주택자에게는 특별공급권을 부여하는 등 합리적인 개선안을 마련할 예정입니다.

 

- 사업 추진 활성화: 민간도심복합사업은 잘 추진될 수 있을까요? 일부 전문가들은 민간 주도 방식은 공공주도 방식보다 사업 추진 속도가 빠르고, 토지주와 민간사업자의 이익 배분이 원활하며, 공공 재정 부담이 줄어들 수 있다고 주장합니다. 또한 민간에서 입지가 좋고 사업성이 우수한 지역만 고르는 것이 아니라, 공공임대나 공공분양 등으로 기부채납함으로써 토지주나 민간사업자의 개발이익을 적정 수준으로 환수하고, 공공물량 비율을 적절히 조정하여 낙후된 지역에도 주택 공급이 가능하다고 주장합니다.

 

- 사회적 비용: 민간도심복합사업은 공공주도 방식보다 사회적 비용이 높을 수 있습니다. 예를 들어, 토지주와 민간사업자의 이익 배분이 공정하지 않거나, 공공임대나 공공분양 등으로 기부채납하는 물량이 부족하거나, 주변 환경에 부정적인 영향을 미치는 경우가 있을 수 있습니다. 또한, 도시혁신계획구역으로 지정되면 용도·용적률·건폐율 등 기존 도시계획의 규제를 받지 않는 특례 구역이 되기 때문에 도시계획의 원칙과 방향성이 희석될 우려가 있습니다.

 

- 주민 반발: 민간도심복합사업은 토지주의 2/3가 동의하면 조합을 설립하지 않고도 사업을 추진할 수 있습니다. 이는 사업 추진 속도를 높이고 토지주의 재산권을 보호하는 장점이 있지만, 동의하지 않은 토지주나 주민들의 반발을 유발할 수 있습니다. 특히, 후보지로 발표하기 전에 매수한 1주택자에게도 특별공급권을 부여하는 경우, 투기 의혹이 제기될 수 있으며, 공공도심복합사업 후보지를 민간사업으로 전환하는 경우에도 주민들의 신뢰가 손상될 수 있습니다.

 

- 금융 조달: 민간도심복합사업은 금융 조달이 어려울 수 있습니다. 현재 부동산 시장은 정부의 강력한 규제와 금리 인상으로 침체기에 접어들었습니다. 이에 따라 민간사업자는 사업비를 조달하기 위해 대출이나 리츠 등의 방법을 이용해야 하지만, 대출은 금리 상승으로 인한 이자 부담이 커지고, 리츠는 투자자들의 관심이 낮아져서 자금 조달이 쉽지 않습니다. 또한, 사업성이 우수하지 않은 지역이나 공공임대·공공분양 등으로 기부채납하는 비율이 높은 경우에는 사업자들의 참여 의욕이 낮아질 수 있습니다