주택을 쪼개서 팔아요! '분할 분양’이란 무엇일까? 장단점도 같이 알아 보자

우리가 살고 있는 집은 어떻게 만들어지는 걸까요? 대부분의 경우, 건설사가 토지를 매입하고 아파트를 설계하고 공사를 하기 전에 미리 분양을 한다고 합니다. 분양이란 미완공인 주택을 사전에 계약하는 것을 말하는데요, 이렇게 하면 건설사는 공사비용을 마련할 수 있고, 구매자는 새로 지어질 집을 저렴하게 구입할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

하지만 최근 주택시장이 침체되면서 분양하기 어려운 상황이 발생했습니다. 그래서 건설사들은 새로운 방법을 찾았는데요, 바로 '분할 분양’입니다. 이번 글에서는 '분할 분양’이 무엇인지, 왜 필요한지, 어떤 장단점이 있는지 알아보겠습니다.

 

 

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'분할 분양’이란?

 '분할 분양'은 200가구 이상의 단지를 최대 5회에 걸쳐 쪼개서 공급하는 제도입니다.  이 제도는 대규모 물량 공급 시 발생할 수 있는 미분양을 방지하기 위해 2011년 도입되었습니다.

 

1회차와 2회차의 분양가를 다르게 책정하거나, 1회차에 공급받은 수요자들에게 금융 비용을 감안한 할인 혜택을 주는 등 다양한 방법략을 사용합니다. 주택시장이 침체되면서 재등장한 현상으로, 지방에서 공급되는 대규모 단지들이 많이 이용하고 있습니다.

 

 

'분할 분양’의 필요성과 배경

'분할 분양'의 필요성은 주택시장의 침체와 미분양 리스크에 있다고 할 수 있습니다. 최근 주택가격이 하락하고 수요가 줄어들면서, 대규모 아파트단지를 한꺼번에 공급하면 미분양이 많이 발생할 가능성이 높아졌습니다.

 

미분양이 발생하면 건설사는 자금난에 시달리고, 사업성도 저하되며, 재개발 지역의 환경도 악화됩니다. 따라서 건설사는 시장 상황에 따라 분양물량을 조절하고, 수요자들의 선호도를 반영하여 분할 분양을 할 수 있도록 하는 제도가 필요하다고 주장했습니다.  '분할 분양'의 배경은 2011년 도입된 주택법 개정안에 있다고 할 수 있습니다.

 

이 개정안은 200가구 이상 단지를 최대 5회로 쪼개서 공급할 수 있도록 허용했습니다. 이후 2014년 주택시장이 회복되면서 분할 분양 단지는 줄어들었으나, 최근 다시 침체되면서 재등장한 현상입니다.

 

 

'분할 분양’의 장단점

우선 분할 분양의 장점은 다음과 같습니다.

● 분양물량이 적절하게 조절되어 공급과잉이나 공급부족을 방지할 수 있습니다.

● 분양가격이 시장 상황에 따라 유동적으로 책정되어 수요자들의 과도한 부담을 줄일 수 있습니다. 

● 건설사의 미분양 리스크를 감소시키고 자금 유동성을 확보할 수 있습니다.

● 건설사는 시차를 두고 준공하고 분양가격을 차등화할 수 있어 사업성을 향상시킬 수 있습니다.

● 대규모 단지의 일시적인 공급집중을 방지하고 주택가격 안정화에 기여할 수 있습니다.

 

그러면 분할 분양의 단점을 알아 보겠습니다.

● 첫 번째 분양물량이 많지 않아 경쟁률이 높아질 수 있습니다.

● 두 번째 이후의 분양물량과 가격이 불확실해 주택구입 계획을 세우기가 어려울 수 있습니다.

● 건설사는 첫 번째 분양물량이 성공적으로 팔리지 않으면 이후의 사업진행에 어려움이 생길 수 있습니다.

● 시차를 두고 준공하면서 토지비와 건축비 등 자금투입과 금리변화 등 금융비용이 증가할 수 있습니다.

● 대규모 단지의 공급일정이 지연되어 장기적인 공급계획과 예측이 어려워질 수 있습니다.

 

 

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우리는 주택을 사고 싶지만 가격이 너무 비싸서 살 수 없는 경우가 많습니다. 그래서 건설사들은 주택을 쪼개서 조금씩 팔아주는 '분할 분양’이라는 방법을 사용하고 있습니다. 이 방법은 우리에게도 건설사에게도 좋은 점과 나쁜 점이 있습니다. 우리는 이 방법에 대해 잘 알고, 자신에게 맞는 주택을 골라야 합니다.