공시가 하락으로 전세보증금 반환에 난처한 빌라 임대사업자들

최근 정부가 전세사기 대책의 일환으로 임대보증보험 가입 기준을 강화하고 공시가격을 하향 조정했습니다. 이로 인해 빌라 임대사업자들은 보증보험에 가입하기 어려워지고 전세금을 토해내야 하는 상황에 처했습니다. 그러나 보증금 반환 대출은 규제가 여전히 살아 있어 받기 힘들고, 집을 팔려고 해도 등록 의무기간 때문에 과태료가 부과됩니다. 이런 상황에서 빌라 임대사업자들은 어떻게 해야 할까요

 

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1. 임대보증보험 가입 기준이 어떻게 바뀌었나?

- 임대보증보험은 임대사업자가 세입자에게 받은 임대보증금을 돌려주지 않는 경우 보증 회사가 대신 세입자에게 보증금을 돌려주는 제도입니다.

- 2020년 8월 18일부터 시‧군‧구청에 임대주택 등록을 한 임대사업자는 모두 임대보증보험에 의무적으로 가입해야 합니다.

- 보증 수수료는 임대사업자가 전부 납부하고 추후 보증보험 수수료 25%를 임차인에게 청구할 수 있습니다.

- 보증보험 가입 기관은 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 주택금융공사(HF) 등입니다.

- 보증보험 가입 기간은 임대차계약 기간 동안이며, 보증기간은 보증서 발급일로부터 1년이고 추후 갱신합니다.

 

 

2. 공시가 하락으로 보증보험 한도가 얼마나 줄었나?

- 공시가격은 주택의 시가를 반영하는 지표로, 정부가 매년 공시하는 주택의 가격입니다

- 공시가격이 하락하면 보증보험 한도도 줄어듭니다. 보증보험 한도는 선순위채권금액과 임대보증금 합계가 주택가격의 100% 이하인 경우에만 적용됩니다.

- 예를 들어, 공시가격이 5억원인 주택에 대해 선순위채권금액이 3억원이고 임대보증금이 2억원인 경우, 보증보험 한도는 2억원입니다. 그러나 공시가격이 4억원으로 하락하면 보증보험 한도는 1억원으로 줄어듭니다.

 

 

3. 보증금 반환 대출이나 집 팔기는 왜 어려운가?

- 보증금 반환 대출은 임대사업자가 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 은행이나 금융기관에서 대출받는 방법입니다.

- 그러나 보증금 반환 대출은 규제가 여전히 살아 있어 받기 힘듭니다. 대출한도는 주택가격의 70% 이내로 제한되고, LTV(Loan To Value)와 DSR(Debt Service Ratio) 등의 심사 기준도 엄격합니다.

- 집을 팔려고 해도 등록 의무기간 때문에 과태료가 부과됩니다. 등록 의무기간은 임대주택 등록일로부터 3년입니다. 이 기간 내에 임대주택을 매각하면 임대보증금의 10%에 상당하는 과태료를 납부해야 합니다 .

- 따라서 임대사업자들은 보증금을 돌려주기 위해 대출을 받거나 집을 팔기가 어렵습니다. 이런 상황에서 임대보증보험 가입이 더욱 중요해집니다.

 

 

4. 빌라 임대사업자의 현재 상황과 호소

- 빌라 임대사업자는 공시가 하락과 보증보험 한도 축소로 인해 전세금을 돌려주기 어려운 상황에 처해 있습니다.

- 빌라 임대사업자는 임대보증보험에 의무적으로 가입해야 하지만, 보증보험 한도는 선순위채권금액과 임대보증금 합계가 주택가격의 90% 이하인 경우에만 적용됩니다 .

- 공시가격이 하락하면 보증보험 한도도 줄어들어, 임대사업자는 전세금을 낮추거나 토해내야 합니다. 그러나 전세금을 돌려주기 위한 대출은 규제가 엄격하고, 집을 팔려고 해도 등록 의무기간 때문에 과태료가 부과됩니다.

- 빌라 임대사업자들은 "전세금을 돌려줄 수 있게 하거나 집을 팔 수 있게 퇴로를 열어달라"고 호소하고 있습니다.

- 빌라 임대사업자들은 아직 유효한 임대사업자 혜택 때문에 빌라를 매입하는 경우도 있습니다. 취득세와 재산세, 양도소득세 감면 혜택과 공공재개발 기대감 등이 그 이유입니다.

 

 

5. 정부의 반응

- 정부는 임대차 시장의 안정화와 민간의 주택 공급을 늘리기 위해 임대사업자 제도를 개편하는 방안을 검토하고 있습니다.

- 정부는 2020년 폐지된 아파트 등록임대사업자 제도를 단계적으로 정상화하고, 전용 85㎡ 이하 국민 평형 아파트에 대한 장기 매입임대 등록을 재개하며, 세제 혜택과 대출 규제 완화를 제공할 계획입니다.

- 정부는 과도한 보증금을 보증제도를 통해 보호하는 것보다는 적절한 보증금으로 계약을 유도하여 악성 임대인으로 인한 전세사기를 근절하고 건전한 시장 환경을 조성할 것이라고 밝혔습니다.